2024年第三季度全市整體寫字樓空置率由升轉降，環比上季度降低0.51個百分點，為19.18%。全市整體寫字樓成交租金環比降低3.16個百分點，錄得每平方米每月217.33元，平均租金收窄態勢依舊明顯。
本季度部分計劃入市樓宇交付時間有所延期，預計2024年第四季度將有新樓宇陸續交付，為北京寫字樓市場注入新的活力。全市整體寫字樓凈吸納量進一步上升至11.2萬平方米，環比上季度上升4.5萬平方米。
全市租金概況
2024年第三季度全市總成交面積及凈吸納量同比去年雖均有增長，但受宏觀經濟挑戰及降本增效需求的不斷增長，在以價換量為主的市場環境下，甲級（含頂級）寫字樓成交租金環比下降3.13個百分點，為每平方米每月263.05元；乙級寫字樓成交租金環比下降3.14個百分點，錄得每平方米每月163.28元。
2024年第三季度核心商圈整體甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為48,620平方米，空置率環比下降0.55個百分點，錄得16.40%；成交租金環比上季度顯著降低3.18個百分點為每平方米每月304.13元。各核心商圈成交租金環比上季度持續走低，除中關村和亞奧商圈成交租金跌幅為1.9%和1.3%外，其他核心商圈成交租金跌幅均超過2.0個百分點；望京/酒仙橋、燕莎、長安街、CBD商圈成交租金降幅分別為4.8%、4.8%、3.7%和3.4%。
本季度核心商圈整體乙級寫字樓凈吸納量為-9,450平方米。乙級寫字樓的空置率環比上季度上升0.14個百分點，錄得17.90%；成交租金降幅增大，環比上季度下降5.13個百分點，跌至每平方米每月187.86元。其中亞奧、CBD商圈的成交租金降幅明顯，環比降幅在7.0個百分點及以上。
市場租賃需求分析
1、行業分析
從樓宇等級成交面積來看，本季度甲級寫字樓成交面積占比有所上升，環比上季度提高2.2個百分點；頂級、乙級寫字樓成交面積占比均有下降；續租交易面積環比上季度上升3.6個百分點，這也反映當下市場租戶決策時更加注重性價比和穩定性。
從行業成交面積來看，科技互聯網、金融、專業服務仍是市場成交的主力行業，本季度科技互聯網行業成交面積占比較上季度上升2.7個百分點；金融行業成交面積占比較上季度降幅顯著，環比降低4.2個百分點；專業服務行業成交面積占比環比降低0.7個百分點。
本季度科技互聯網行業在望京/酒仙橋及上地/北清路商圈成交面積占比顯著，超過全市的三分之一；此外，麗澤、中關村、石景山商圈也有眾多該類企業落位。
金融行業本季度主要成交面積為金融街、CBD和麗澤商圈，上述商圈本季度成交面積占比超過全市的六成。
專業服務行業本季度表現超越能源化工行業位列第三，其中CBD、崇廣、麗澤商圈本季度該行業成交面積占比接近全市的三分之二，但該行業整體成交面積環比上季度下降7,500平方米。
2、成交量分析
2024年第三季度，望京/酒仙橋、CBD、亞奧、麗澤商圈是本季度成交的熱點區域，占比超過全市成交面積的50%。望京/酒仙橋商圈成交面積占比15.9%，CBD商圈在本季度成交面積占比為12.8%，亞奧商圈成交面積占比為12.0%，麗澤商圈成交面積占比為10.7%。
3、主要成交環比變化分析
從行業成交面積來看，制造業、政府機構、聯合辦公行業環比上季度成交面積均有上升，其中制造業成交面積漲幅超過1.5萬平方米；科技互聯網、貿易、專業服務、金融、能源化工行業成交面積環比下降，金融和能源化工行業的成交面積降幅超過3萬平方米。
按樓宇等級成交面積(-/+)環比變化
從樓宇等級成交面積來看，各等級寫字樓成交面積均不同程度降低，其中頂級寫字樓成交面積環比上季度降幅超過1萬平方米、甲級寫字樓成交面積降幅超過8,000平方米、乙級寫字樓成交面積降幅約2.5萬平方米。
按商圈成交面積(-/+)環比變化
從各商圈成交面積來看，麗澤、亞奧、金融街、燕莎、東二環商圈本季度表現均有上升，上述商圈本季度成交面積環比上季度漲幅均超過5,000平方米；望京/酒仙橋、長安街、CBD、中關村商圈成交面積環比上季度有所降低，其中CBD和中關村商圈成交面積環比上季度降低超3萬平方米。
本季度暫無新項目入市，預計第四季度核心商圈及非核心商圈將分別有超過36萬平方米和39萬平方米新增供應，不斷豐富租戶在當前市場下的選擇，還將繼續推動市場競爭，并可能推動成交租金繼續走低。
從2024年第三季度空置率來看，同比去年同期全市整體空置率上升0.65個百分點，但本季度市場活躍度不減；隨著今明兩年大量新項目投入市場，更高的空置率還將加劇市場以價換量的趨勢，刺激市場成交的增加。
從未來新增供應來看，CBD、望京/酒仙橋仍有眾多體量將要投入市場。預計2024年底前還將有超過70萬平方米新項目入市，進一步擴充供應端。從城市更新項目來看，2024年全年預計還將有1個城市更新項目入市，為中關村商圈的寫字樓市場帶來70萬平方米的新增供應量。
隨著新增供應和城市更新規模的擴大，空置率將面臨進一步上升的壓力，而成交租金在短期內可能繼續保持下行態勢。預計從2024年到2026年，CBD、望京/酒仙橋和亞奧商圈將是寫字樓新增供應的主要熱點區域，而金融街、中關村、燕莎和麗澤商圈也將陸續有新的寫字樓項目投放市場。
展望未來，北京寫字樓市場仍需克服重重困難。宏觀經濟形勢的不穩定性和不確定性將繼續影響企業的擴張決策和寫字樓租賃需求；同時，新增供應的不斷增加將進一步推動市場競爭的加劇。綜合這些因素，預計北京寫字樓市場的租金水平將在未來一段時間內保持低位運行。然而，政府對經濟的調控措施有望為中長期市場帶來更多機遇。
