本季度兩個(gè)新入市項(xiàng)目分別位于望京 / 酒仙橋、崇廣大街商圈，為該商圈內(nèi)企業(yè)帶來(lái)新的選擇，預(yù)計(jì) 2023 年下半年還將會(huì)有新增供應(yīng)項(xiàng)目入市。
2023年第二季度全市整體寫字樓空置率繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，環(huán)比上季度增加 0.71 個(gè)百分點(diǎn)，其中全市甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓空置率環(huán)比上升 0.87 個(gè)百分點(diǎn)。全市整體平均租金持續(xù)降低，環(huán)比上季度下降 1.53 個(gè)百分點(diǎn)，部分高空置率樓宇成交租金繼續(xù)下行。
一、全市租金概況
本季度一方面受整體市場(chǎng)需求量減少影響，租金進(jìn)一步承壓；另一方面持續(xù)有企業(yè)退租或縮減租賃面積，租金繼續(xù)呈下行態(tài)勢(shì)，全市整體成交租金為每平方米每月273.55元，環(huán)比上季度降低1.53個(gè)百分點(diǎn)。
其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓成交租金環(huán)比下降1.83個(gè)百分點(diǎn)，為每平方米每月 333.04 元；乙級(jí)寫字樓成交租金環(huán)比下降 0.94 個(gè)百分點(diǎn)，錄得每平方米每月 203.37 元。
二、核心商圈-甲、乙級(jí)寫字樓概括
2023年第二季度核心商圈整體甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓凈吸納量為 -19,438 平方米，空置率環(huán)比上升 0.23 個(gè)百分點(diǎn)，錄得 15.86% ；成交租金環(huán)比上季度下降 1.24 個(gè)百分點(diǎn)為每平方米每月 369.24 元。除麗澤商圈成交租金環(huán)比上季度有 0.6 個(gè)百分點(diǎn)的上升，其他商圈成交租金均有不同程度的下跌，長(zhǎng)安街、中關(guān)村商圈成交租金降幅分別為 4.4% 和 3.1% 。
本季度核心商圈整體乙級(jí)寫字樓凈吸納量為6,510 平方米。乙級(jí)寫字樓的空置率環(huán)比上季度上升 0.79 個(gè)百分點(diǎn)，錄得 15.22% ；成交租金仍呈下行趨勢(shì)，環(huán)比上季度下降 0.93 個(gè)百分點(diǎn)至每平方米每月 235.13 元。其中 CBD 、金融街、亞奧商圈的成交租金降幅相對(duì)明顯，環(huán)比上季度降幅均超過(guò) 1.0 個(gè)百分點(diǎn)。
三、市場(chǎng)租賃需求分析
1、 行業(yè)分析
2023年第二季度北京寫字樓市場(chǎng)受后疫情及國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，新租 / 搬遷需求環(huán)比上季度有所減少，仍陸續(xù)有企業(yè)退租或縮減面積情況發(fā)生，伴隨著新樓宇的入市，凈吸納量環(huán)比上季度有明顯降低。
2023 年第二季度外資企業(yè)成交面積上升 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，成交數(shù)量占比上升 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。本季度有眾多企業(yè)擇機(jī)搬遷，乙級(jí)寫字樓成交占比增幅明顯，環(huán)比上升 11.6 個(gè)百分點(diǎn)，反映了在當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境趨勢(shì)下，更多企業(yè)選擇保守的控本策略。
科技互聯(lián)網(wǎng)、金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)仍是市場(chǎng)成交的主要來(lái)源，金融行業(yè)成交面積占比下降明顯，降低15.3個(gè)百分點(diǎn)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積占比上升顯著，環(huán)比上升 7.1個(gè)百分點(diǎn) 。
2023年第二季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在亞奧及望京 / 酒仙橋商圈成交面積占比顯著，超過(guò)全市的五成，中關(guān)村、上地 / 北清路等商圈也有該類企業(yè)落位。
金融行業(yè)在CBD 、長(zhǎng)安街、崇廣大街和東二環(huán)商圈均有落位，本季度金融行業(yè)在長(zhǎng)安街商圈成交面積占比明顯增加。 CBD 及長(zhǎng)安街商圈良好的樓宇品質(zhì)吸引了本季度五成的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)進(jìn)駐 。
2、 成交量分析
2023年第二季度，亞奧、望京 / 酒仙橋、 CBD 、中關(guān)村商圈是本季度成交的熱點(diǎn)區(qū)域，占比超過(guò)全市成交面積的 50% 。亞奧商圈在本季度成交面積占比為 17.0% ，望京 / 酒仙橋商圈成交面積占比為 14.6% ， CBD 商圈成交面積占比為 12.7% ，中關(guān)村商圈成交面積占比為 9.3% 。
從2023 年第二季度寫字樓成交面積來(lái)看，本季度 2,000-4,999 平方米的成交面積占比最大，為 29.3% ；超過(guò) 5,000 平方米的成交面積占比為 28.2% ，環(huán)比上季度降低 15.7 個(gè)百分點(diǎn)，其他各類成交面積占比均有一定程度上升。
3、 主要成交環(huán)比變化分析
按行業(yè)成交面積 (-/+) 環(huán)比變化
2023 年第二季度，從行業(yè)成交面積來(lái)看，生物醫(yī)藥行業(yè)環(huán)比上季度成交面積上升超過(guò) 1 萬(wàn)平方米；金融行業(yè)本季度成交面積環(huán)比上季度下降超過(guò) 12 萬(wàn)平方米，成交數(shù)量占比降幅為 7.2 個(gè)百分點(diǎn)；科技互聯(lián)網(wǎng)、制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)等其他主要行業(yè)成交面積均有下降。
按樓宇等級(jí)成交面積 (-/+) 環(huán)比變化
2023 年第二季度，從樓宇等級(jí)成交面積來(lái)看，本季度各等級(jí)樓宇成交面積環(huán)比上季度均有所下降，其中甲級(jí)寫字樓成交面積下降超過(guò) 16 萬(wàn)平方米。
按商圈成交面積 (-/+) 環(huán)比變化
2023年第二季度，從各商圈成交面積來(lái)看，亞奧商圈本季度表現(xiàn)活躍，成交面積增長(zhǎng)超 5 萬(wàn)平方米； CBD 商圈本季度成交面積下降明顯，約 6 萬(wàn)平方米；除長(zhǎng)安街、燕莎商圈外，其他商圈成交面積環(huán)比上季度均呈現(xiàn)不同程度降低。
四、第二季度寫字樓市場(chǎng)總結(jié)
2023年第二季度受整體市場(chǎng)受整體市場(chǎng)壓力及租金下行影響，凈吸納量雖有所回升，但仍錄得負(fù)值。空置率也因新項(xiàng)目入市及部分企業(yè)退租、縮減面積而繼續(xù)呈上行態(tài)勢(shì)。
2023 年下半年空置率預(yù)計(jì)還將繼續(xù)上行，本季度乙級(jí)寫字樓新租 / 擴(kuò)租面積環(huán)比上升 11.6 個(gè)百分點(diǎn)，反映了在當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境趨勢(shì)下，更多企業(yè)選擇了保守的控本策略。對(duì)于現(xiàn)有空置面積較大開發(fā)商而言，為應(yīng)對(duì)高空置率帶來(lái)的壓力，可積極調(diào)整租賃策略，穩(wěn)定現(xiàn)有租戶或吸引更多外部企業(yè)入駐。
五、市場(chǎng)未來(lái)展望
2023年上半年，多個(gè)計(jì)劃入市的新項(xiàng)目雖有延后，但預(yù)計(jì)全年仍有總體量超過(guò) 180 萬(wàn)平方米的新增體量投放市場(chǎng)，部分現(xiàn)有項(xiàng)目也將陸續(xù)釋放可觀的租賃面積，推進(jìn)新租 / 擴(kuò)租需求的落地。第二季度，空置率仍保持上升態(tài)勢(shì)，預(yù)測(cè)短期內(nèi)北京寫字樓成交租金將繼續(xù)降低；從中長(zhǎng)期來(lái)看，空置面積逐步被去化將增加空置率降低的可能，而成交租金預(yù)測(cè)將有所回升。
在2023-2026年，全市主要商圈新增供應(yīng)量主要集中在 CBD 、望京 / 酒仙橋與亞奧商圈。金融街、中關(guān)村、麗澤和東二環(huán)商圈也將有新的寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)。 下半年，除了部分新增項(xiàng)目集中入市，核心商圈亦有多個(gè)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃投入市場(chǎng)，給計(jì)劃進(jìn)駐該商圈的企業(yè)提供了更多的選擇。
