2022年第二季度全市整體凈吸納量對(duì)比一季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，降幅明顯，上半年凈吸納量累計(jì)僅3.4萬(wàn)余平方米，同比去年降低93.9%。全市整體寫字樓市場(chǎng)空置率進(jìn)一步上升，上半年空置率累計(jì)提高1.61個(gè)百分點(diǎn)。且第二季度暫無(wú)新增供應(yīng)，原計(jì)劃于2022年上半年入市的樓宇也受到疫情沖擊的影響，交付時(shí)間有所延后。租金層面，全市整體平均成交租金環(huán)比降低1.86個(gè)百分點(diǎn)，第二季度除麗澤外，其他商圈甲級(jí)寫字樓租金均有不同程度降低。
2022年四、五月疫情的爆發(fā)已經(jīng)是北京辦公樓租賃市場(chǎng)經(jīng)歷的第三次疫情考驗(yàn)，此次疫情更多影響到了寫字樓市場(chǎng)的活躍度與企業(yè)原本的租賃節(jié)奏。
北京整體寫字樓租賃市場(chǎng)所受新冠肺炎疫情的影響為爆發(fā)之初以來(lái)最大，且部分租戶退租、科技企業(yè)優(yōu)化，加之需求呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，全市整體凈吸納量為-35,885平方米，是自2020年第一季度以來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)，市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步降低。
空置率環(huán)比小幅上升0.36個(gè)百分點(diǎn)至13.88%。成交租金進(jìn)一步承壓，降低1.39個(gè)百分點(diǎn)至每平米每月282.2元。部分即將竣工樓宇交付時(shí)間暫緩至2023年，2022年全年預(yù)計(jì)供應(yīng)量有所降低，但下半年預(yù)計(jì)仍將有超過(guò)80萬(wàn)平方米體量的新項(xiàng)目入市，帶動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)量的同時(shí)也會(huì)進(jìn)一步提高整體市場(chǎng)的空置率，成交租金預(yù)計(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
2022年第二季度核心商圈整體甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓凈吸納量為-3,540平方米。空置率環(huán)比無(wú)變化，且本季度無(wú)新增供應(yīng)，租金環(huán)比上季度下降0.91個(gè)百分點(diǎn)為每平方米平每月379.5元。其中燕莎商圈租金環(huán)比上季度下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，東二環(huán)商圈租金環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，上述商圈甲級(jí)含頂級(jí)寫字樓的租金下行趨勢(shì)較為明顯。
核心商圈整體乙級(jí)寫字樓凈吸納量為-8,911平方米。空置率受部分樓宇租戶退租影響，上升0.93個(gè)百分點(diǎn)至11.57%。租金呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，環(huán)比上季度降低2.52個(gè)百分點(diǎn)至每平方米每月242.88元。其中中關(guān)村、金融街商圈租金環(huán)比下降3.9和3.5個(gè)百分點(diǎn)；望京/酒仙橋和亞奧商圈租金環(huán)比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)。
1、從行業(yè)角度分析
寫字樓租賃需求受北京在2022年四月份以來(lái)新冠疫情的再度爆發(fā)，致使寫字樓市場(chǎng)部分企業(yè)租賃進(jìn)度有所放緩，整體凈吸納量呈現(xiàn)明顯的降低態(tài)勢(shì)；但多數(shù)內(nèi)資企業(yè)依舊在寫字樓市場(chǎng)更為活躍，外資企業(yè)選址需求有所提升。
科技、金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)仍是帶動(dòng)租賃市場(chǎng)的三大主力行業(yè)；同時(shí)，科技行業(yè)雖受相關(guān)政策影響，進(jìn)行辦公環(huán)境整合，成交面積占比稍有降低，但仍然占據(jù)成交面積首位，在疫情之下仍表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的活力；而金融、專業(yè)服務(wù)、聯(lián)合辦公、生物醫(yī)藥行業(yè)始終穩(wěn)居前茅，依舊維持在較高的市場(chǎng)活躍水平。
乙級(jí)寫字樓租賃需求走弱，頂級(jí)寫字樓成交面積占比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。甲級(jí)寫字樓攀升9.3個(gè)百分點(diǎn)。得益于疫情下部分甲級(jí)寫字樓租賃政策的調(diào)整，積極引進(jìn)企業(yè)入駐。
科技企業(yè)在望京酒仙橋及亞奧商圈發(fā)力明顯，此次沖擊并未影響到此前該區(qū)域企業(yè)擴(kuò)張的需求，仍有多數(shù)企業(yè)抓住機(jī)遇進(jìn)行辦公品質(zhì)的提升、改善辦公環(huán)境或降低租賃成本；亞奧、CBD也同樣吸引了多數(shù)科技企業(yè)的入駐，上述商圈成交占比約為全市的五成。
同時(shí)，二季度某基金類企業(yè)擇機(jī)搬遷，金融行業(yè)在亞奧區(qū)域發(fā)力顯著，與CBD、麗澤占據(jù)了超過(guò)全市本季度簽約面積比例的七成，尤其麗澤區(qū)域活躍度在持續(xù)走高，各行業(yè)均有涌入。
專業(yè)服務(wù)類企業(yè)在二季度擴(kuò)張進(jìn)度有所放緩，吸納量相較上季度降低59.1個(gè)百分點(diǎn)。但專業(yè)服務(wù)類企業(yè)仍以兼顧區(qū)位交通與品質(zhì)形象優(yōu)質(zhì)的CBD、東二環(huán)區(qū)域樓宇作為其總部或分公司的辦公場(chǎng)所。
2、從主要商圈成交占比分析
主要商圈成交面積共37萬(wàn)平方米，相較上季度下降20萬(wàn)平方米，環(huán)比上季度降低54.9%，降幅明顯。燕莎及金融街商圈成交面積環(huán)比上季度下降均超過(guò)100%，CBD、亞奧、麗澤、中關(guān)村商圈的成交面積環(huán)比降幅都在50%以上。
2022年全年預(yù)計(jì)將有超過(guò)100萬(wàn)平方米體量的新增項(xiàng)目入市，雖多數(shù)樓宇受到今年五月疫情防控政策的影響，但下半年預(yù)計(jì)仍將有80余萬(wàn)平方米供應(yīng)量為市場(chǎng)帶來(lái)新的活力，為企業(yè)提供更多機(jī)遇與選擇。目前北京及周邊城市均保持良好態(tài)勢(shì)，并無(wú)密集病例產(chǎn)生，城市各層面運(yùn)轉(zhuǎn)回歸常態(tài)，且受疫情暫緩而堆積的需求得到良好的推進(jìn)，預(yù)測(cè)2022年下半年凈吸納量有望提升，租金短期內(nèi)仍有繼續(xù)下跌的可能，但未來(lái)中長(zhǎng)期租金將會(huì)探底回升。
自2022年四月份開始疫情的反復(fù)，中央和各部委頻繁釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”十分重要的積極信號(hào)，上半年全國(guó)各地方發(fā)布的地產(chǎn)領(lǐng)域優(yōu)化政策近500余次，創(chuàng)歷史新高，行業(yè)政策環(huán)境進(jìn)入寬松周期。2022年下半年，預(yù)計(jì)還將有更多利于地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策陸續(xù)出臺(tái)。作為企業(yè)端，除了能夠享受到相關(guān)政策紅利的同時(shí)，也將有更高品質(zhì)、更為健康舒適的辦公樓宇能夠選擇，作為企業(yè)當(dāng)下進(jìn)行空間整合、實(shí)現(xiàn)優(yōu)化成本的職場(chǎng)解決方案。
