[ 環(huán)球游學(xué)方程式 ]
在不同的城市探尋收獲
CENYU STUDY TOUR
日本核心城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化特征。東京核心區(qū)（中央?yún)^(qū)、港區(qū)）作為國際商務(wù)樞紐，聚集全球500強(qiáng)企業(yè)及奢侈品牌，寫字樓空置率長期低于5%，租金穩(wěn)居全球前三；其零售業(yè)態(tài)以六本木新城等高端購物中心、銀座旗艦店集群為標(biāo)桿，消費(fèi)力支撐強(qiáng)勁。大阪憑借關(guān)西經(jīng)濟(jì)圈區(qū)位優(yōu)勢，提供較東京低30%-40%的資產(chǎn)價格，成為投資者價值洼地，尤其心齋橋等商圈受益于國際游客復(fù)蘇。福岡則依托亞洲航線樞紐地位，經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)5年超全國均值，博多運(yùn)河城等綜合體需求快速增長。
2025年上半年，東京甲級寫字樓平均租金已超過每平方米每月510元，較去年同期漲幅超過7%，創(chuàng)下自2008年上半年全球金融危機(jī)前夕以來的最高水平。盡管口罩期后的“回歸辦公室”趨勢帶動了整體租賃需求的回溫，灣岸地區(qū)在辦公需求復(fù)蘇的過程中表現(xiàn)相對遲緩，部分區(qū)域出現(xiàn)了明顯的“空置累積”現(xiàn)象。東京核心區(qū)域的大型辦公樓市場已經(jīng)顯現(xiàn)出飽和的跡象。這一動向不僅反映了東京核心五區(qū)寫字樓市場的強(qiáng)勁復(fù)蘇，也顯示出日本企業(yè)用工結(jié)構(gòu)的深刻變化。
優(yōu)質(zhì)樓宇受追捧
推動整體租金水平上漲
從具體區(qū)域來看，東京傳統(tǒng)核心商圈“丸之內(nèi)—大手町”地區(qū)的租金水平依然高居榜首，每坪（約3.3平方米）的平均租金約為每年46,000日元，同比上升近8%。值得注意的是，增長幅度更為顯著的區(qū)域包括“八重洲—京橋—日本橋”與“澀谷—原宿”，均實(shí)現(xiàn)超10%的同比上漲。顯然，租金上漲并非孤立發(fā)生，而是在廣泛區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性攀升。支撐租金持續(xù)走高的根本動力，在于企業(yè)在激烈的人才爭奪戰(zhàn)中，愈發(fā)重視辦公環(huán)境對于吸引人才的直接作用。靠近多條地鐵線路、設(shè)施現(xiàn)代化、建筑年代較新的寫字樓，成為企業(yè)選址的首選目標(biāo)。隨著疫情結(jié)束后線下辦公的逐步恢復(fù)，許多企業(yè)因員工數(shù)量增加而面臨原有辦公場地不足的問題，遷入更大空間、功能更完善的新址成為趨勢。
新建樓宇供應(yīng)推遲
供給端受限成隱患
值得關(guān)注的是，過去由金融、IT、咨詢等高利潤行業(yè)主導(dǎo)的核心區(qū)寫字樓需求結(jié)構(gòu)，正在悄然發(fā)生改變。目前來自零售、服裝等傳統(tǒng)行業(yè)的需求正在持續(xù)增長，寫字樓客戶結(jié)構(gòu)日趨多元化。企業(yè)類型的擴(kuò)展，也在一定程度上分散了市場風(fēng)險，為整體寫字樓市場提供了更堅實(shí)的需求基礎(chǔ)。
伴隨著租金上漲，東京核心五區(qū)（千代田、中央、港、新宿、澀谷）的辦公樓空置率也持續(xù)走低。據(jù)統(tǒng)計，2025年3月該區(qū)域的空置率降至3.4%，已連續(xù)8個月低于被視為“供需平衡線”的5%水平，顯示市場處于高度緊張狀態(tài)。港區(qū)曾因2023年的新樓集中入市而一度出現(xiàn)空置增加，但如今隨著大型項目的陸續(xù)入駐，空置空間正在快速被消化。例如，2023年11月開業(yè)的麻布臺Hills項目已吸引馬自達(dá)計劃于2025年設(shè)立軟件開發(fā)總部并遷入部分本社職能。
需求廣泛化
市場空置率下降，供不應(yīng)求
大阪的寫字樓租金平均租金較去年同期上升1.4%，每平方米每月196元；甲級寫字樓的平均租金同比上升近2%，錄得每平方米每月332元。各商圈寫字樓空置率均不同程度降低，其中甲級寫字樓平均空置率環(huán)比降低近1%，同比降低近2%，不斷彰顯企業(yè)對于改善辦公環(huán)境、追求高品質(zhì)樓宇的需求持續(xù)存在。
租金上行、空置率下降、供應(yīng)緊縮構(gòu)成東京寫字樓市場短期“高壓”格局。除了日本國內(nèi)建筑費(fèi)、人力成本上升帶來的結(jié)構(gòu)性壓力，國際因素如全球貿(mào)易政策變化等，都可能對企業(yè)盈利產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響寫字樓租賃需求。對于投資者與相關(guān)從業(yè)者而言，如何在此輪上漲周期中找到平衡風(fēng)險與收益的“安全帶”，將成為未來數(shù)年寫字樓市場觀察的核心命題。
CENYU STUDY TOUR
端午之際，CENYU森裕咨詢的精英團(tuán)隊踏上了為期七天的日本商務(wù)地產(chǎn)深度研學(xué)之旅。在這場跨越東京、大阪兩大都市圈的行業(yè)探尋中，我們不僅見證了日本寫字樓市場的百年積淀，更觸摸到了未來辦公空間的發(fā)展脈搏。研學(xué)期間，森裕團(tuán)隊通過專題研討、實(shí)地考察及企業(yè)參訪等多元形式，與日本本土地產(chǎn)行業(yè)伙伴進(jìn)行深入交流。這些寶貴經(jīng)歷為團(tuán)隊注入"空間價值創(chuàng)新思維"，從辦公生態(tài)革新、空間效率提升、服務(wù)管理精細(xì)化等維度，帶來極具前瞻性的全新視角。每一份感悟，都將成為森裕咨詢團(tuán)隊前行的基石，我們將帶著這份收獲化為創(chuàng)新的思維，傾力為客戶提供卓越服務(wù)與創(chuàng)新解決方案，森裕咨詢也將持續(xù)秉承以全球視野結(jié)合本土智慧的理念，助力中國商務(wù)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價值躍升。
