譽為“浪漫之都”的法國，以豐富的文化遺產、時尚的創新精神及世界級的商業環境所著稱；以“鐘表王國”聞名的瑞士，象征著精準與穩定，其金融與科技產業尤為突出，是全球商業與創新的交匯點；以“工業強國”深入人心的德國，憑借卓越的工程技術、嚴謹的商業模式及強大的經濟實力，引領歐洲乃至全球的產業發展——當法蘭西的藝術基因、瑞士的效率哲學與德意志的工業智慧在寫字樓市場碰撞，我們帶著全球頂尖商業空間的解碼圖譜啟程。
法國·巴黎
巴黎作為歐洲重要的商業中心，吸引了大量跨國公司和本土企業。金融、科技、咨詢等行業對高品質寫字樓的需求持續增長。靈活辦公環境隨著混合辦公模式的普及，企業對靈活辦公環境的需求增加，共享辦公和短期租賃市場表現活躍。巴黎作為法國的首都和最大城市，是政治、經濟、文化和商業中心，也是世界五個國際大都市之一，被GAWC評為Alpha+級世界一線城市。
其中拉德芳斯（法語：La Défense）作為歐洲最完善的商務區，總面積達566公頃，擁有380萬平方米的辦公環境，是法國經濟繁榮的象征。拉德芳斯位于巴黎市的西北部，它擁有巴黎都會區中最多的摩天大廈，地標建筑新凱旋門即座落于此。
拉德芳斯擁有500多家公司，其中40%為外國公司，75%為企業總部所在地。2020年，拉德芳斯被評為世界第4大最具吸引力的商務區。拉德芳斯的成功吸引了大量的國際企業和投資，對法國乃至全球經濟都產生了積極影響。
租賃市場
核心區域：巴黎市中心和拉德芳斯商務區的租金水平較高，甲級寫字樓的租金約為人民幣440-570元每平方米每月。非核心區域：租金相對較低，約為每人民幣190-330元每平方米每月，吸引了預算有限的中小企業。近年來，巴黎市區及周邊地區有多個新寫字樓項目完工，主要集中在拉德芳斯商務區和其他新興商業區。空置率：盡管新增供應增加，但由于需求強勁，巴黎核心區域的高品質寫字樓空置率仍然較低，尤其是甲級寫字樓，始終保持在10%以內。
瑞士·蘇黎世
蘇黎世，位于瑞士聯邦中北部，是瑞士第一大城市和最重要的工商業城市、蘇黎世州的首府，全國政治、經濟、文化和交通中心，也是全歐洲最富有的城市。該市已連續多年被聯合國人居署評為全球最宜居的城市之一。
蘇黎世是瑞士銀行業的代表城市，也是世界上最大的金融中心之一。由于這里集中了全球120多家銀行的總部，其中半數以上是外國銀行，故其又被譽為“歐洲億萬富翁都市”。瑞士聯合銀行、瑞士信貸銀行、蘇黎世金融服務集團以及許多歐洲私人銀行的總部均設于蘇黎世。瑞士銀行業高效嚴格的保密能力，使得蘇黎世成為世界上主要的離岸銀行業務中心，金融方面的帳戶流轉約占據整個蘇黎世市四分之一的經濟活動。瑞士證券交易所的總部即設于蘇黎世。
租賃市場
蘇黎世辦公樓需求一直處于高位，蘇黎世的CBD區域租金穩定，租金收益率通常在3%-4%之間，這對于尋求長期穩定收益的投資者來說是一個非常具有吸引力的選擇。
蘇黎世中央商務區（CBD）甲級寫字樓租金約為人民幣550-700元每平方米每月，ENGE和SEEFELD商圈的成交租金約為人民幣600元和510元每平方米每月，而非核心商圈的成交租金主要在200-290元每平方米每月之間。而2025和2026年蘇黎世核心商圈將僅有約4萬平方米新增供應，非核心商圈僅為3萬平方米。
德國·柏林
柏林作為德國的首都，是一個重要的商務和商業中心。柏林的商務區主要包括了幾個主要的區域，其中最為著名的是波茨坦廣場地區。這個地區不僅是柏林的商務中心，也是一個集娛樂、購物、餐飲和歷史于一體的綜合區域。波茨坦廣場的歷史要追溯到18世紀。最初，它只是前往波茨坦舊道路上的五角十字路口，因此處恰好矗立著通往波茨坦的波茨坦門，故而得名“波茨坦廣場”。由于當時并沒有專業的城市規劃方案，波茨坦廣場周邊僅以隨意的方式在發展。1838年，柏林波茨坦火車站建成，緊鄰火車站的波茨坦廣場也在短短幾十年時間內發展為城市交通要塞。19世紀后期，工業革命帶來了生產與商貿的繁榮，全歐洲鐵路交通蓬勃發展。波茨坦火車站更是成為柏林最繁忙的貨物轉運站，各色商店、酒店和餐廳將它包圍，波茨坦廣場逐漸由一個城市中心變成了世界政治、經濟、文化的新中心。租賃市場柏林全市寫字樓平均租金約為人民幣210-230元每月每平方米，同比增長約為6%；頂級寫字樓成交租金約為人民幣330-350元每月每平方米，同比上升1.3%。空置率：2024年柏林寫字樓空置率約為5-6%（核心區更低），遠低于德國其他大城市，凸顯供應端的緊張。新建項目：2024年新增約10萬平方米寫字樓供應。需求驅動：科技公司（如亞馬遜、SAP、英偉達、谷歌）、初創企業及國際服務公司是主要需求來源。在過去十年中，租金持續上漲，雖然在后疫情時期受到遠程辦公及企業辦公選址更為謹慎的影響，稍有趨緩。但柏林作為科技中心，仍保持較高吸引力，僅部分商圈成交租金受新增供應增加而相對穩定。
德國·法蘭克福
法蘭克福是歐洲的金融中心，擁有400多家銀行、770家保險公司以及無以計數的廣告公司。這里還有德國中央銀行和歐洲第三大證券交易所，經營德國85%的股票交易。德意志聯邦銀行猶如一根敏銳的中樞神經，影響著德國的整個經濟。歐洲銀行總部和德國證券交易所都設在法蘭克福，為此法蘭克福市被稱之為“美因河畔的曼哈頓”。金融業是法蘭克福的支柱產業，歐洲中央銀行和德國聯邦銀行也都坐落在法蘭克福，是實質上的德國及歐盟的經濟首都。根據歐洲城市觀察機構的報告，自20世紀90年代后，法蘭克福常年次于倫敦與巴黎，在歐洲最重要城市的排名中位居第三。在2024年度發布的全球金融中心指數(GFCI)報告中，法蘭克福綜合排名為全球第13，并已連續多年穩坐德國金融中心的首位。現在，總部經濟是法蘭克福的主要經貿形態，它已是德國乃至歐洲工商業、金融服務業和交通中心之一，在德國人口最多的50個大城市的經濟活力排名中位居首位，德國最大的100家工業企業中有20家總部設在法蘭克福。法蘭克福是德國最重要的鐵路、公路和航空交通樞紐，法蘭克福機場已成為全球最重要的國際機場和航空運輸樞紐之一。法蘭克福匯聚巨大的財富能量，每年都吸引來自世界各地的精英人士到此游覽并提升自己的財富格局。
租賃市場
截止2024年底，法蘭克福寫字樓空置率約為9%，全年寫字樓成交面積與2023年基本持平。法蘭克福寫字樓成交租金高于首都柏林，頂級寫字樓成交租金約為人民幣360-380元每平方米每月，甲級寫字樓成交租金約為人民幣210-270元每平方米每月。全年累計入市面積為19萬平方米，預計在2025和2026年將有超過30萬平方米寫字樓投入市場。
德國·慕尼黑
慕尼黑都市圈是歐洲經濟最發達的區域，國際知名企業云集，寶馬BMW、西門子Siemens、英飛凌Infineon、安聯保險Allianz、慕尼黑再保險集團Munich Re等眾多高科技、保險、電氣和汽車產業的企業總部都設在慕尼黑。此外，麥當勞、微軟、思科、雅培等許多跨國公司的歐洲總部也設在慕尼黑。2023年，蘋果宣布將在未來六年內，進一步投資10億歐元用于擴大其在慕尼黑市中心的歐洲芯片設計中心，慕尼黑已成為蘋果在歐洲最大的研發中心，主要從事無線通信技術的研究和開發。
慕尼黑高科技工業園以高科技跨國公司為核心，主要發展領域為高端制造、激光技術、納米技術和生物技術等產業領域，是德國電子、微電子和機電方面的研究與開發中心，被譽為“德國硅谷之城”。慕尼黑高科技產業園區已躋身世界十大高科技工業園之列，這里一度聚集著600多家生產電子元件和電子系統的公司，為2,400家公司提供產品。
租賃市場
慕尼黑寫字樓空置率約為8%，全年寫字樓成交面積同比上升超20%。慕尼黑頂級寫字樓成交租金約為人民幣380-410元每平方米每月，甲級寫字樓成交租金約為人民幣240-330元每平方米每月。盡管全球經濟增長和市場需求有所波動，慕尼黑的寫字樓市場仍然表現出相對穩健的態勢。2024年全年累計入市面積約為23萬平方米，而預測還將有30萬平方米以上新增供應將于2025和2026年投入市場。
2025年初始，CENYU森裕咨詢組織精英人才深入法國、瑞士、德國的寫字樓市場，旨在汲取國際先進理念，拓寬視野，激發創新。它不僅是一次游學，更是我們踐行“國際化視野的人才培養，追求打造極致的專業團隊，推動行業革新進化”的企業理念去實際行動。我們堅信，真正的人才培養不應止步于PPT里的案例分析，而要讓鞋底沾上歐洲CBD的晨露，讓思維浸染不同緯度的商業智慧。
